Beleggen in vastgoed voor beginners
Er zijn verschillende manieren om in vastgoed te beleggen, zoals het kopen van huurwoningen, commercieel vastgoed, garages, onroerend goed beleggingsfondsen (REITs) of vastgoed crowdfunding. Kies een strategie die past bij je doelen en risicobereidheid.
Wat wil je bereiken met je vastgoed belegging?
Bepaal wat je wilt bereiken met je vastgoedbeleggingen. Wil je cashflow genereren door huurinkomsten of dividenden, waarde toevoegen door renovaties van oudere panden of op de lange termijn waarde opbouwen?
Aan de hand van je doel kies je ook een verschillende vorm van vastgoedbelegging.
REITs koop je aan zoals je een aandelenfonds aankoopt. Personen die zelf niet teveel energie willen steken in het verwerven, verbouwen, verhuren, onderhouden en beheren van hun vastgoed is dit een eenvoudige oplossing om toch vastgoed in de belegginsportefeuille te hebben.
Als je eerder kiest voor investeringen in huurwoningen of commercieel vastgoed, staan er jou meer taken te wachten en elke stap is belangrijk om het rendement van je investering op te krikken.
Analyseer de vastgoedmarkt en zoek naar eigendommen die passen bij je investeringsstrategie. Let op factoren zoals locatie, potentiële waardeontwikkeling, huurinkomsten en kosten.
Locatie, locatie, locatie
De locatie van het vastgoed wordt door de meesten als de belangrijkste factor bij de aankoop van vastgoed gezien, omdat dit een van de enige zaken is die je niet meer kan veanderen. Ookal koop je een huis kopen in een verloederde buurt en voer je een totaal renovatie uit, dan nog zal de waarde minder toenemen dan dat het pand in een gewildere buurt staat.
Kies een locatie waar er een sterke vraag is naar het type vastgoed die je koos. Dit kan worden beïnvloed door factoren zoals een laag criminaliteitscijfer, de aanwezigheid van hogescholen en universiteiten, werkgelegenheidskansen, nabijheid van voorzieningen zoals winkelcentra, ziekenhuizen en openbaar vervoer.
Onderzoek de huurprijzen in het gebied en vergelijk ze met de aankoopprijzen van huizen. Zoek naar gebieden waar de huurinkomsten hoog zijn in verhouding met de gemiddelde aankoopprijs van een pand.
Aankoopprijs
De aankoopprijs is een van de belangrijkste onderdelen die je rendement zal bepalen. Onderhandelingsvaardigheden zijn essentieel bij het verkrijgen van een goede prijs.
Analyseer vergelijkbare woningen in de omgeving en bekijk recente verkoopprijzen. Dit geeft je een idee van de marktwaarde van het huis dat je wilt kopen. Identificeer eventuele zwakke punten van het huis die je kunt gebruiken in de onderhandelingen. Denk aan zaken zoals verouderde keukens of badkamers, noodzakelijke reparaties of structurele problemen. Deze punten kunnen je helpen om een lagere prijs te bedingen. Als de verkoper dringend moet verkopen of als het huis al lang op de markt staat, kun je mogelijk een betere prijs bedingen. Als je flexibel bent met betrekking tot de overgansperiode, datum van verlenen van de akte, opschortende of andere voorwaarden, kan dit je onderhandelingspositie versterken.
Cijfer je emoties volledig weg. Een belegging mag geen emotioneel gebeuren zijn, enkel de cijfers en rendementen zijn van belang. Als je verliefd bent op het pand of je jezelf er ziet wonen, dan zal je meer geneigd zijn om een hogere prijs te bieden.
FIRE YOUR LIFE biedt je een vastgoed tool die je helpt met het bereken van geschatte rendementen adhv aankoopprijs, huurprijs, terugbetalingsmodaliteiten van je lening, renovatiekosten, een marge voor herstellingen en leegstand en overige kosten. Het gegenereerde rapport kan je vervolgens meenemen in je onderhandelingen met de verkoper.
Hypothecaire lening
Onderzoek en vergelijk leningsopties bij verschillende financiële instellingen, zoals banken, kredietverenigingen en online kredietverstrekkers. Kredietverstrekkers hebben heel wat marge op de voorwaarden die ze voorstellen.
Bij veel financiële instellingen wordt quotiteit gebruikt om een rentevoet voor te stellen. Dit betekent hoeveel % jezelf investeert tov de bank. Bij de meeste banken krijg je de beste voorwaarden als je zelf minstens 20% van het aankoopbedrag + kosten uit eigen vermogen betaalt.
Lukt het niet om de interestvoet te verlagen, tracht dan de overige kosten te verlagen (zoals hypotheek/mandaat, dossierkosten, verplichte duurdere bijkomende schuldsaldo en brandverzekering bij dezelfde instellingen).
Lees alle leningsvoorwaarden zorgvuldig door voordat je een lening ondertekent. Zorg ervoor dat je begrijpt wat je verplichtingen zijn, inclusief rentebetalingen, aflossingsschema en eventuele boetes of vergoedingen bij vroegtijdige aflossing.
Verzamel alle benodigde documenten, zoals inkomensbewijzen, bankafschriften, belastingaangiften en identiteitsbewijs. Het hebben van deze documenten bij de hand zal het aanvraagproces versnellen.
Renovatie
Voor het uitvoeren van een renovatie kan je een renovatiekrediet verkrijgen die gekoppeld wordt aan je hypotheek en daardoor betere rentevoeten heeft dan een persoonlijke lening.
Bij veel energiezuinige renovaties zijn subsidies te bekomen, laat deze niet links liggen.
Het belangrijkste bij een renovatie is dat je blijft onthoudend at je het huis niet laat verbouwen om er zelf in te wonen. Het kan dat jij een buitenformaat tegel of duur marmeren keukenblad heel mooi vindt, maar dit zal je weinig extra huuropbrengst bezorgen en je rendement doen dalen. Tracht ook sober te blijven in de inrichting zodat het voor het merendeel van de bevolking als mooi wordt aanzien. Het kan zijn dat jij een roze badkamer heel mooi vindt, maar een groot deel van de potentiële huurders zal dit niet als een meerwaarde zien.
Zorg vooral dat de woning conform de regionale voorschriften (vb elektriciteit, dubbele beglazing, hellingsgraad van trap...) is.
Een extra slaapkamer creëert enkel meerwaarde als er 1 of 2 slaapkamers zijn.
Vinden van een geschikte huurder
Voer een grondige achtergrondcontrole uit op potentiële huurders. Vraag naar referenties van vorige verhuurders en contacteer deze om informatie in te winnen over het betalingsgedrag, onderhoud van de woning en eventuele problemen met de huurder.
Vraag naar bewijs van inkomen, zoals loonstrookjes of belastingaangiften, om de financiële stabiliteit van de huurder te beoordelen. De meeste verhuurders controleren dat de huur niet hoger is dan maximaal 33% van hun gezamelijk inkomen.
Beoordeel of de huurder geschikt is voor de woning, rekening houdend met factoren zoals het aantal mensen dat in de woning zal verblijven, huisdieren en eventuele specifieke vereisten van de woning. Maar zorg er wel voor dat je niet discrimineerd bij de keuze van huurder op basis van geslacht, ras, geloofsovertuiging...
Controleer elke maand of de huur tijdig wordt betaald.
En als je dan een goede huurder hebt gevonden, probeer er voor te zorgen dat die zo lang mogelijk blijft. Elke wissel van huurder zorgt voor inspanningen om een nieuwe goede huurder te vinden en een periode dat er geen huurgelden binnen komen. Een van de manieren om huurders langer in de huurwoning te houden is een goede en open communicatie en een snel herstel bij problemen waar jij verantwoordelijk voor bent.